Evidentemente, o melhor é agir preventivamente. Dessa forma, a manutenção elétrica predial e o reparo pode ser programado e o dinheiro provisionado. Além de serem mais caras, as obras emergenciais muitas vezes mexem diretamente no bolso de todos os condôminos.

A seguir vamos apresentar 5 itens para o síndico prestar atenção na manutenção elétrica predial:

Padrão de entrada desatualizado

Nos prédios mais antigos é super comum ver quadros elétricos da entrada com fundos em madeira, medidores antiquados e sem fechadura segura.

As normas atuais proíbem os fundos em madeira e exigem que todos os quadros devem possuir travas e sinalização adequada que informe risco de morte.

Modernizar essas instalações é fundamental para manter todos em segurança.

Cabeamento em fio sólido

Até a década de 90, muitos prédios ainda utilizavam fios sólidos em suas instalações das áreas comuns, que apesar de não trazerem nenhum prejuízo à instalação, acabam sendo inconvenientes por um único motivo: a dificuldade de manutenção.

Por serem rígidos, torna-se quase impossível passar novos fios pelos conduites.

Portanto, se no seu prédio há a necessidade de aumentar a quantidade de circuitos, prepare-se para trocar todo o cabeamento por cabos flexíveis.

Ar condicionado

Todo equipamento de ar condicionado precisa passar por manutenção periódica. Muitos síndicos cobram dos condôminos as providências e as evidências de que estão as realizando.

Nessa manutenção, serão verificadas as condições de funcionamento dos aparelhos.

Não hesite em contratar um profissional para fazer uma análise de todos os aparelhos instalados no edifício. Como síndico, você pode propor essa ação em assembleia para aprovação dos condôminos.

Devem ser checadas as condições da instalação elétrica, se há disjuntor específico, se está bem dimensionado e se dentro do aparelho não existem fios corroídos.

Aumento da carga instalada

Imagine um prédio de 1980. Naquela época, tinha em cada apartamento: uma televisão, uma geladeira, um aquecedor e uma lâmpada em cada cômodo.

Aí, 20 anos depois, numa reforma ele ganha 25 pontos de lâmpadas, ar condicionado, hidromassagem, cafeteira, geladeira com água gelada, microondas e finalmente um forno elétrico de “zilhões” de watts.

Sejamos sinceros: mesmo refazendo toda a instalação elétrica dentro do apartamento, os fios que ligam o quadro dele ao principal, bem como as chaves, que ainda são do tipo “faca”, continuam dimensionados para a infraestrutura de 1980.

Assim, o novo disjuntor, super potente, não desarma quando houver sobrecarga, mas os fiozinhos que vem do térreo vão “torrar”.

Modernize as instalações, contrate uma empresa séria e idônea, que forneça ART dos serviços executados.

SPDA

O famoso para-raio. Toda instalação de prevenção de descarga atmosférica precisa de um laudo. Ele tem validade limitada e deve ser refeito de tempos em tempos. Somente assim, você garante o funcionamento do dispositivo protegendo os equipamentos e principalmente os moradores do edifício.

Como você pôde perceber, ser síndico exige bastante responsabilidade e sobretudo atitudes proativas.

Esse tema a princípio pode parecer um tanto quanto complicado, mas com a ajuda de um profissional qualificado, todos os problemas do prédio serão detectados, aí é só colocar as mãos à obra!

Fonte: FiberSals

O que dizem as normas técnicas sobre as dimensões em prédios residenciais e como garantir que o espaço na sua vaga seja funcional e seguro

Estacionar no prédio pode ser um teste de paciência e destreza, independente do tamanho do seu carro. Você com certeza já conversou com alguém ou teve a percepção que as vagas de garagem estão diminuindo, certo? Em muitos condomínios, as vagas parecem ter sido desenhadas para carros compactos da década de 80, quando modelos como Chevette, Uno e Gol eram padrão nas garagens brasileiras.

Prédios mais antigos realmente foram projetados para abrigar veículos do passado, muito menores que os atuais, representando um desafio para quem quer estacionar hoje com SUVs, picapes e sedãs cada vez mais largos e compridos. O resultado disso é pouco espaço para abrir as portas e manobrar. E, por vezes, aquelas batidinhas e raspadas que irritam qualquer um.

Essa mudança no perfil da nossa frota explica por que tantas pessoas se decepcionam ao perceber que a vaga de garagem do apartamento comprado ou alugado não comporta o carro com folga. Mas, afinal, existe um tamanho mínimo que a vaga precisa ter por lei? A resposta passa por um quebra-cabeça de normas técnicas, códigos municipais e contratos de compra e venda e entender isso é essencial para evitar conflitos.

Se a área comum não estava devidamente organizada, ou se não havia sinalização de piso molhado, por exemplo, o condomínio pode ser responsabilizado

A resposta não é tão simples e depende de uma análise criteriosa de cada situação. Porém, há princípios jurídicos que orientam a responsabilidade do condomínio e que devem ser observados tanto pelos moradores quanto pelos gestores condominiais.

Responsabilidade civil do condomínio

De acordo com o Código Civil (art. 927), “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Isso inclui também o condomínio, na figura de pessoa jurídica representada pelo síndico.

“O condomínio pode ser responsabilizado quando o dano decorre de falha na sua obrigação de zelar pela segurança, manutenção e administração das áreas comuns”, explica Felipe Faustino, advogado especialista em direito condominial.

“Isso vale mesmo quando o ato foi praticado por terceiros, como funcionários terceirizados, visitantes ou prestadores de serviço, se ficar comprovada a omissão ou negligência na supervisão”.

Exemplos práticos

• Funcionário terceirizado danifica veículo
   Se um porteiro, zelador ou vigilante contratado pelo condomínio danifica o carro de um morador ao manobrá-lo, o condomínio poderá ser responsabilizado, pois responde pelos atos de seus prepostos.
• Entregador derruba item pessoal no hall
   Se a área comum não estava devidamente organizada, ou se não havia sinalização de piso molhado, por exemplo, o condomínio pode ser responsabilizado por omissão no dever de manutenção e segurança.
• Obra nas áreas comuns causa prejuízo a apartamento
   Durante uma obra feita pelo condomínio, se há vazamento ou dano ao interior de uma unidade, o condomínio responde diretamente, mesmo que o erro tenha sido de um empreiteiro contratado.

Quando o condomínio não é responsável

O condomínio não pode ser responsabilizado quando:

• O dano foi causado dentro da unidade autônoma sem ligação com a administração;
• O morador contratou diretamente um prestador de serviço (ex: eletricista particular) que causou o prejuízo;
• A vítima contribuiu decisivamente para o próprio dano (culpa exclusiva da vítima);
• Houve caso fortuito ou força maior, como eventos naturais imprevisíveis.

O que diz a jurisprudência

Decisões dos tribunais têm reforçado que a responsabilidade do condomínio se caracteriza quando há falha no dever de vigilância, fiscalização ou manutenção.

Um exemplo disso é a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) no processo 1034719-61.2020.8.26.0002, onde o condomínio foi condenado a indenizar um morador após seu carro ser danificado por funcionário terceirizado que atuava sob supervisão do síndico.

Como agir em caso de dano

Faustino orienta:

• Faça um registro imediato do ocorrido, com fotos, vídeos e testemunhas;
• Informe à administração por escrito, protocolando a reclamação;
• Verifique se o condomínio possui seguro de responsabilidade civil (muitos já incluem esse tipo de cobertura);
• Caso não haja acordo, o morador pode buscar indenização judicial, inclusive com base no Código de Defesa do Consumidor, se caracterizada relação de consumo.

O condomínio pode, sim, ser responsabilizado por danos causados por terceiros, desde que haja vínculo com sua gestão, omissão no dever de zelo ou falha na fiscalização.

A boa gestão passa por garantir regras claras de circulação, contratos bem elaborados com prestadores e orientação contínua aos funcionários sobre suas atribuições.

Para evitar litígios, o síndico deve agir com transparência, manter seguros atualizados e criar protocolos de prevenção afinal, a segurança e o bem-estar dos moradores dependem de uma administração diligente e comprometida com a coletividade.

Fonte: O Antagonista

A candidatura é um importante instrumento que deve ser utilizado para a escolha de representantes em qualquer conjunto predial. Veja dicas para se eleger um gestor

“Eu vou chamar o síndico!” A frase da música WBrasil, de Jorge Ben Jor, também faz parte da rotina dos condomínios. Afinal, o gerente predial é a pessoa encarregada de administrar o edifício. É ele quem gere os fundos de reserva e garante o cumprimento das regras estabelecidas, ajudando a manter a ordem, limpeza, segurança e disciplina.

Nos tempos de pandemia, por exemplo, o gestor precisa assegurar que os condôminos estão cumprindo as regras de distanciamento social e uso de máscara nas áreas comuns. A pessoa que exerce a função é escolhida por meio das eleições para síndico. A votação, por sua vez, é regulamentada pela seção II do Código Civil. Utilizamos essa legislação para responder às principais dúvidas sobre o assunto. Confira.

Como são realizadas as eleições?

O artigo 1.347 do Código Civil estabelece que as eleições para síndico devem ser realizadas em assembleia composta pelos próprios moradores. Os candidatos podem ou não residir no condomínio. Neste último caso, é comum a contratação de um profissional para ocupação do cargo. De toda forma, o escolhido exercerá a função por no máximo dois anos, quando deve ser realizada nova votação, da qual ele pode participar novamente para tentar a reeleição.

Quem pode se candidatar?

Qualquer pessoa pode exercer a função de gestor. Isso inclui locatários, desde que estejam devidamente autorizados pelo proprietário por meio de procuração (é o que diz a Lei do Inquilinato). Mesmo que estabeleçam outras regras para eleição, os regimentos condominiais não podem ser levados em consideração em detrimento da legislação.

Melhor então perguntar: quem não pode ser síndico? O Artigo 1.335 da legislação impede que inadimplentes assumam o cargo e participem de reuniões da assembleia. Diretores de faculdade e colégios, magistrados e grão mestres da maçonaria também não podem se eleger, nem enquanto moradores, nem como gestores profissionais.

Como é organizada a eleição para síndico?

Primeiro, ocorre uma assembleia de moradores para a escolha dos candidatos. É o momento em que os moradores têm de mostrar interesse, caso queiram ocupar a função. Todos devem ser avisados sobre a realização do evento com antecedência de 30 dias para que possam se preparar e participar.

A eleição para síndico poderá ser marcada para outra assembleia, na qual todos os moradores podem votar, exceto inadimplentes. Inquilinos votam se tiverem uma procuração do proprietário que os autorizam. Os candidatos podem usar o intervalo entre a primeira assembleia e a data da votação para fazer sua campanha e divulgar propostas, desde que não infrinjam as regras do condomínio.

O síndico elegido pode ser tirado do cargo?

Sim, desde que comprovadas as causas da solicitação da exoneração, como má administração, ausência de prestação de contas ou práticas de irregularidades. Logo em seguida, os moradores podem fazer uma nova eleição para síndico.

Mas para efetivar a destituição do cargo, também é necessária a convocação de uma assembleia de moradores, que deve ser feita pelo atual gerente. Caso ele se recuse, a reunião pode acontecer se tiver o apoio de ¼ dos moradores. É o que diz o parágrafo 1 do artigo 1350 do Código Civil.

Fonte: Estadão

A imprudência é a principal causa de acidentes com elevadores, destacando a necessidade de maior conscientização dos usuários.

Acidentes com elevadores noticiados nos últimos dias têm levantado a questão da segurança desses equipamentos e a responsabilidade de condomínios prediais em relação à conservação e manutenção. Porém, atitudes imprudentes, muitas vezes causadas por pressa, impaciência e desatenção, tendem a ser as principais causas de acidentes graves.

Isso, no entanto, não tira o peso e a importância das manutenções regulares, que devem ser executadas por profissionais qualificados e obedecer às normas de segurança.

Quem reforça isso é o engenheiro Sergio Castanheira, Gerente de Produção da Acro Cabos. O especialista explica que, estatisticamente, elevadores são o meio de transporte mais seguro que existe, apesar de ser também um dos que mais causa receio nas pessoas.

• “É até natural e compreensível o amedrontamento que este equipamento provoca, já que usar um elevador mexe com duas fobias muito comuns: a acrofobia, que é o medo de altura; e a claustrofobia, que é o medo de lugares fechados”, explica Castanheira.

Queda improvável

Embora o imaginário popular em relação a acidentes com elevadores tenha como principal cenário o rompimento de cabos e a queda da cabine, o especialista afirma que este é o tipo de acidente mais raro que existe. Isso porque a mecânica de funcionamento e os dispositivos de segurança que existem hoje tornam improvável uma queda sem freios. Além disso, por funcionar com um sistema de contrapesos, uma falha no maquinário de tração tenderia a fazer o elevador subir em vez de cair.

A maioria dos acidentes, na verdade, estão relacionados à imprudência na utilização dos equipamentos, algumas vezes combinada com uma falha temporária. No caso das chamadas portas batentes – que precisam ser puxadas manualmente por quem vai entrar – é comum as pessoas puxarem a porta como forma de saber se a cabine está no andar ou mesmo antes do destravamento durante a abertura da porta interna. Acontece que isso tende a desgastar e, com o tempo, até mesmo quebrar essa trava, o que pode ocasionar uma queda no poço de alguém desatento.

Outros acidentes comuns causados por imprudência e desatenção estão relacionados a pessoas com membros presos na porta, tropeços quando o elevador para desnivelado do pavimento, pessoas sem treinamento tentando resgatar pessoas presas antes da chegada dos bombeiros.

Há ainda o exemplo de crianças que ficam pulando dentro do elevador e muitas vezes isso provoca a sua paralização. O motivo é que, por segurança, o assoalho foi projetado para sofrer uma leve deformação em caso de excesso de peso e quando isso acontece há o contato com um dispositivo que paralisa o elevador como forma de prevenir acidentes.

Manutenção deve ser mensal

A manutenção regular, contudo, continua sendo o principal fator de segurança para elevadores. Este é um procedimento que precisa ser feito mensalmente e que, quando bem executado, garante o funcionamento do equipamento sem qualquer risco. Para isso, é necessário que a gestão do prédio siga as instruções do técnico e faça as substituições de peças quando necessárias.

Quanto ao rompimento de cabos, o especialista esclarece que isso é extremamente raro. Primeiro, porque elevadores são suspensos por um conjunto de cabos e não por apenas um; segundo, porque a capacidade desses cabos é sempre muitas vezes superior à carga máxima de operação. Por fim, uma parte da manutenção é a inspeção regular de todo o conjunto de cabos de aço e das polias que os movimentam. É uma avaliação minuciosa de toda a extensão do material, verificando o estado de conservação, deformidades e desgastes.

Para se ter uma ideia, o cabo de aço mais usual em elevadores comuns de até cinco pessoas tem cerca de 10 milímetros, o que dá uma resistência de mais de quatro toneladas. Elevadores utilizam, no mínimo, um conjunto de três cabos, o que dá uma capacidade muito superior a 12 toneladas, sendo que a cabine, com toda sua estrutura interna, dificilmente ultrapassa 2,5 toneladas”, ilustra o engenheiro.

Além da segurança proporcionada pelos cabos, a queda da cabine também é improvável por causa de um sistema de segurança que foi inventado em 1850 por Elisha Graves Otis e representou um marco na evolução desse equipamento. Trata-se do regulador de velocidade associado a um sistema de cunhas projetado para impedir a queda da cabine. No entanto, como o mecanismo atua para uma redução de velocidade suave, se uma eventual descida acelerada ocorrer perto do fundo do poço, pode não haver tempo para uma desaceleração total e gradual. É por isso que há um sistema de amortecimento de impacto na base do poço.

• “Como nenhum sistema no mundo é 100% à prova de falhas, cabos podem se romper e freios podem falhar. No entanto, este é o cenário menos provável de todos, porque elevadores são desenhados com múltiplos recursos de segurança. O uso prudente e a atenção diante de eventuais falhas, além das manutenções regulares, são a melhor garantia de que seguirão sendo o meio de transporte mais seguro do mundo”, finaliza Castanheira.

Fonte: Terra

1. 1. Seja cordial e educado com funcionários e vizinhança. Cumprimente as pessoas, dê passagem, converse amigavelmente e prefira o olho no olho na hora de resolver desavenças;
2. 2. Não facilite o acesso de pessoas desconhecidas sem autorização no condomínio. Isso ajuda a manter a sua segurança e de toda a comunidade condominial;
3. 3. Mudanças, transporte de compras maiores e de materiais de construção devem ocorrer segundo as regras preestabelecidas. Consulte-as;
4. 4. Reclamações sobre a atuação de funcionários do condomínio fechado devem ser direcionadas ao síndico. É ele quem gerencia o quadro de colaboradores;
5. 5. Não faça barulho antes das 8h e após às 22h. Mesmo no horário permitido, se esforce para não incomodar os vizinhos laterais. Evite ouvir som muito alto e realizar trabalhos com ruído excessivo dentro de casa;
6. 6. Os funcionários são contratados para os serviços que atendem ao condomínio de forma geral. Não é permitido a eles, a execução de serviços particulares dos moradores;
7. 7. A depender da idade, as crianças também devem conhecer e respeitar as regras do condomínio. Se brincando nas áreas comuns, como alamedas, brinquedoteca, piscina, playground, etc, elas precisam da supervisão de ao menos um adulto responsável;
8. 8. A preferência de circulação na garagem é sempre de quem está chegando e não de quem está saindo;
9. 9. Sempre respeite o limite de velocidade nas alamedas comuns do condomínio fechado. Cuidado ao estacionar seu carro na garagem ou em frente à sua casa. Fique atento também às faixas de pedestres;
10. 10. Você conhece e gosta do seu cachorro. Mas os vizinhos não estão acostumados com o seu pet. Para a segurança de todos, se seu animal é das raças consideradas bravas, como Pitbull ou Rottweiler, use sempre focinheira e correntes ao sair de casa;
11. 11. Agora, se o excesso de latidos do cachorro do vizinho incomoda sua família, pergunte aos demais moradores. Eles também se sentem incomodados? Feito isso, converse com os donos do cão. Se isso não resolver, formalize uma queixa junto ao síndico;
12. 12. Seu animal sujou o chão dos elevadores ou de outra área comum? Limpe! Antes de sair pra passear com seu cachorro, amarre uma sacolinha plástica na guia ou utilize um cata-caca. A coleta das fezes de seu pet evita o mau cheiro;
13. 13. Antes de realizar uma reforma na sua casa, consulte o síndico. O objetivo é entender se o reparo segue os laudos técnicos e o padrão estético e arquitetônico do empreendimento. Além de prestar contas sobre datas, horários e duração da movimentação dos prestadores de serviços;
14. 14. Seu lixo deve ser sempre bem embalado para não se romper facilmente e não exalar forte odor. Separe o lixo orgânico do lixo reciclável e garanta que seu condomínio dê o destino correto aos resíduos.

via tudocondo.com.br/